Vastgoed uit je vennootschap halen? Denk goed na voor je ‘JA’ zegt …

Vastgoed aankopen via je vennootschap klinkt voor veel ondernemers aanlokkelijk. Je kan immers kosten aftrekken, btw recupereren en je hoeft niet eerst een (stevig) belast loon uit je vennootschap te halen.

Maar voor mij staat investeren in vastgoed met je vennootschap gelijk aan een huwelijk. Erin stappen is vaak geen probleem, maar wil je het pand later weer uit je vennootschap halen? Da’s andere koek. Want ja … scheiden is lijden, ook hier. 🤐

In dit artikel ontdek je wanneer vastgoed in je vennootschap wel of geen goed idee is, welke voor- en nadelen eraan verbonden zijn en hoe je dan het best je vastgoed uit je vennootschap haalt. Of niet?

Wanneer is vastgoed in je vennootschap (g)een goed idee?

Of vastgoed in je vennootschap een slimme move is, daar kan ik je geen pasklaar antwoord op geven. Want elke onderneming zit in een unieke situatie. Wil je weten of je indertijd de juiste keuze hebt gemaakt of sta je straks nog eens voor dit dilemma? Stel jezelf dan deze twee vragen:

1. Waarvoor dient het gebouw?

• Gaat het om een fabrieksgebouw of een pand dat je nodig hebt voor de uitoefening van je zaak? Dan is het nogal logisch dat je dit aankoopt via je vennootschap.
• Is dit je tweede woning, zoals een vakantiewoning? Dan zijn de kosten enkel aftrekbaar als het pand dient om omzet te creëren of te behouden. Anders gesteld: wil je jouw tweede woning inbrengen in je vennootschap? Dan moet daar effectief een zekere omzet tegenover staan.
• Is het pand je enige eigen woning waarin je enkel de bureauruimte gebruikt voor je zaak? Let dan extra goed op, want hier gelden specifieke regels, zoals het voordeel alle aard. Je wordt dan belast op het privégebruik van je woning én dat heeft ook gevolgen voor je persoonlijke belastingaangifte.

2. Hoeveel kost het gebouw?

• Gaat het om een enige of tweede woning met een betaalbare aflossing die je eigenlijk perfect privé kan dragen? Dan is privé aankopen echt wel interessanter. Net omdat je die fiscale shizzle achteraf vermijdt.
• Is de afbetaling te groot om met je nettoloon te betalen? Ik denk bijvoorbeeld aan een nieuwbouwproject met een grote kantoorruimte erin. Dan kan het interessanter zijn om het pand (deels) in je vennootschap te stoppen. Maar dan hou je natuurlijk wel rekening met de fiscale gevolgen.

Vastgoed in je vennootschap: voor- & nadelen

Goed. Je hebt beslist dat vastgoed in je vennootschap stoppen voor jou de beste optie is. Dan duiken we nu nog wat dieper in de belangrijkste voor- en nadelen hiervan.

Voordelen:

• Je mag de kosten van je gebouw aftrekken in je vennootschap. Dit gaat dan over aankoop, bouw, onderhoud en andere bijkomende kosten. Klinkt aanlokkelijk, maar … staar je hier niet blind op.
• Je schrijft zo’n gebouw af over 30 jaar. Dat is niet overdreven hoog en dat is helemaal oké. Want als je sneller zou afschrijven, krijg je een grotere meerwaarde. En daar zit de paradox: boekhoudkundig daalt je pand in waarde, maar in realiteit wordt het elk jaar meer waard.
• Je mag de btw aftrekken bij een nieuwbouw, maar ook hier opgelet: enkel voor het beroepsmatig gebruikte deel. Op privédelen zoals keuken, badkamer of slaapkamer kan je geen btw recupereren. En dat is eigenlijk ook maar logisch, hé.

Nadelen:

• Je koopt het gebouw aan via je vennootschap en betaalt volle pot registratierechten. Want zo kan je niet genieten van het verlaagde tarief van 2% zoals een particulier dat wel kan.
• Als je stopt met je zaak, wil je dat gebouw terug uit de vennootschap halen en dán komt de kostelijke aap uit de mouw. Daar kom ik zo dadelijk nog op terug.
• Heb je onroerend goed in je vennootschap en maak je een ernstige beroepsfout met zware financiële gevolgen? Dan kan dat vastgoed ook aangeslagen worden.

Wanneer vastgoed uit je vennootschap halen?

Ooit komt er een moment (misschien de reden waarom je dit artikel nu aan het lezen bent) waarop je dat vastgoed weer uit je vennootschap wil halen. Hieronder de meest voorkomende scenario’s én waarop je dan moet letten.

1. Stel, je stopt ermee …

Ga je met pensioen of stop je met je zelfstandige activiteit? Dan moet je logischerwijze je vastgoed uit je vennootschap halen. Alvast deze disclaimer: de belastingdruk daarbij is niet min!

Een rekenvoorbeeld:

• Je kocht je pand jaren geleden voor 200.000 euro en in de boekhouding staat het nu nog voor 50.000 euro. Maar ondertussen is het pand wel 550.000 euro waard. Dat betekent een meerwaarde van 500.000 euro.
• Op die meerwaarde betaal je vennootschapsbelasting, namelijk 25% (verlaagd tarief niet meegerekend).
• Daarbovenop moet ook de winst nog naar jouw privé komen, met opnieuw 18% belasting op de dividenduitkering.
• En tot slot: als je het pand privé overneemt, betaal je opnieuw registratierechten …

Zoals ik al zei: vastgoed in je vennootschap is als trouwen. Erin stappen gaat makkelijk, maar scheiden is een kostelijke affaire. 🫢

2. Stel, je wil een nieuw pand …

Je denkt nog lang niet aan stoppen met ondernemen, maar wil je huidige pand verkopen om te investeren in een nieuw gebouw? Dan komt het erop aan je meerwaarde gespreid te laten belasten.

Bijvoorbeeld: je kocht jouw pand indertijd voor 400.000 euro en nu verkoop je het voor 500.000 euro. Dan zit je met een meerwaarde van 100.000 euro die je herinvesteert in het nieuwe pand. Op die meerwaarde dien je wel belastingen te betalen. Die laat je dus spreiden over de afschrijvingsduur van het nieuw aangekochte gebouw (meestal 30 jaar).

Let wel: er moet geherinvesteerd worden ten belope van de verkoopprijs en niet ten belope van de meerwaarde. Zo zijn er nog enkele voorwaarden, waar we nu niet dieper op ingaan. Meer tekst en uitleg vind je op de website van VLAIO.

Hoe breng je vastgoed het best naar je privé?

Er bestaat geen enkele goedkope manier om vastgoed uit je vennootschap naar je privé te halen …

Of je het nu verkoopt aan je privé, jezelf een dividend in natura uitkeert of het overdraagt via een kapitaalvermindering: je krijgt sowieso te maken met verschillende kosten en belastingen. Denk aan 12% registratierechten, meerwaardebelasting en 30% roerende voorheffing (of in het beste geval 18%).

En dan zwijgen we nog over een mogelijke btw-herziening. Want als je binnen de 15 jaar na aankoop je woning terug uit de vennootschap haalt, kan het zijn dat je een deel van de eerder afgetrokken btw moet terugbetalen.

Je kan natuurlijk wel je onroerend goed verkopen, bijvoorbeeld wanneer de vennootschap op dat moment al gestript staat. In dat geval verkoop je het vastgoed via aandelen. Maar dan zal het verkoopbedrag lager zijn dan de waarde van het gebouw, omdat er rekening wordt gehouden met belastinglatentie ( = toekomstige belastingverplichtingen). Best hier ook weer een boekhouder raadplegen.

En ze leefden nog lang en gelukkig …

Bij vastgoed in of uit je vennootschap hangt alles dus af van het type gebouw, de aankoopprijs, je financiële situatie privé, die van je vennootschap … én je plannen voor de toekomst.

De kunst bestaat erin om de oplossing te zoeken die fiscaal het meest interessant is voor jouw specifieke situatie. En die oplossing zal voor iedere ondernemer anders zijn.

Hou daarbij altijd het volledige plaatje in gedachten. Want de fiscale voordelen die je vandaag geniet, hebben wel gevolgen op langere termijn. Dat hoeft geen probleem te zijn, zolang je je daar vooraf bewust van bent.

En eens je jouw pad hebt gekozen: moge je nog lang en gelukkig leven zo. 🤗

Groeien als ondernemer én als mens?

Dat is wat we doen bij de #cooldownlevelup community.

Meld je hieronder aan voor onze maandelijkse nieuwsbrief met waardevolle ondernemerstips. Nu eens over je cijfers (zoals in deze blog), dan weer over je soft skills. Heb je een vraag? Dan zijn Karin en Krist maar 1 mailtje verwijderd. 😉

Gratis kennis opdoen en samen groeien?